Türkiye’de konut satışları ekim ayında rekor düzeylere ulaştı. Geçen yılın tıpkı periyoduna nazaran yüzde 76.1 artış gösteren satışlar, 165 bin 138 ile hem son 22 ayın doruğunu gördü hem de tüm vakitlerin en yüksek ekim ayı satışı gerçekleşti. Dikkat çeken istatistiklerinden biri de kredili satışlarda görüldü. Ekim ayında ipotekli konut satışları, geçen yılın birebir devrine nazaran yüzde 278.2 artarak 21 bin 95 oldu. Toplam satışlardaki hissesi yüzde 12.8 olan ipotekli satışlar, artışa karşın uzun periyot ortalamasının altında kaldı. Kredi faizlerindeki hafif gerilemenin piyasayı hareketlendirdiği söz ediliyor.
Şu sıralarda kimi bankaların konut kredisi faiz oranları 3’ün altında bulunuyor. Konut satışları ocak-ekim periyodunda ise 2023’ün birebir periyoduna nazaran yüzde 11.9 artarak 1 milyon 112 bin 374 olarak gerçekleşti. Öbür bir yandan da Türkiye’de konut fiyatları, ekim ayında gerçek manada yüzde 14.7 düştü. Mevduat üzere farklı yatırım araçlarında bekleyen ve inançlı liman arayışında olanlar, son aylarda rotasını gayrimenkule çevirdi. Konut piyasasındaki bu gelişmeler, yatırımcının tekrar gayrimenkule yöneldiği yorumlarına neden oldu.
Gayrimenkul İktisatçısı Dr. Ahmet Büyükduman, konut piyasasındaki hareketliliği, gerçek konut fiyatlarındaki gerilemenin tesirlerini, kira fiyatlarının seyrini ve konut kredisi faizlerinde önümüzdeki periyotta bir düşüş olup olmayacağını Sputnik’e kıymetlendirdi.
Konut satışlarında artış devam eder mi?
Gayrimenkul İktisatçısı Dr. Duman, konut satışlarındaki artışın devam edip etmeyeceğiyle ilgili “Birincisi, aslında kredi mevduat hesabı ve altın gibisi finansal enstrümanlardan kıymetli ölçüde servet birikimi yapan vatandaşların bir modül konuta yönelmesi üzere düşünüyorum. Yani bu trendin kesilme ihtimali var. Lakin öbür taraftan bir öbür gösterge daha var. O da şu; tapu dairelerin açık olduğu gün sayısını itibariyle baktığımızda 2024 yılının nisan ayından beri bu yükseliş trendi devam ediyor. Yalnızca finansal enstrümanların getiri farklılaşmasından kaynaklanan bir portföy uyumlaması hareketi değilmiş üzere de bir sinyal veriyor” dedi.
Konut fiyatlarındaki gerçek düşüş
Konut fiyatlarında devam eden gerçek düşüşe ait Duman şunları kaydetti:
“Bir de tekrar bu faiz oranlarının getirdiği diğer bir kanal var” sözlerini kullanan Duman, “Bu da şu; konut fiyatları düşerken kiralarsa çok süratli bir biçimde arttı. Hasebiyle konutla kira ortasındaki ilgiyi ima eden brüt kira çarpanı çok makul düzeylere geldi. Şöyle örnek vereyim; 4-5 yıl evvel 30 yıllara dayanmıştı konutun kendini karşılama mühleti yani kira ile konut kıymeti ortasındaki bağlantı. Sonra bu 25 yılı buldu. 2 yıl evvel 20 yılda, şu anda ortalaması 15 yıl civarında lakin 1+1 üzere daha küçük konutlarda 10-12 yıllardan bahsediliyor. Bu da brüt kira getirisinin yüzde 8-10 ortasında değişmesi manasına geliyor. Bu açıdan bakıldığında da nakit akımına yatırım yapacak yatırımcılar açısından epeyce cazip bir seçenek” diye konuştu.
Kira fiyatları ne olacak?
“Orta vadede kiralarda bir artış beklentim var. Ancak konjonktürel olarak 3 ay, 6 aylık devirlerde sakinleşebilir, dingin gidebilir. Lakin genel trend, kiraların daha kuvvetli seyredeceği tarafında.”
“Kiralardaki artışın konut fiyatlarına nazaran daha kuvvetli bir formda devam edeceğini düşünüyorum” tabirlerini kullanan Doğan, gerçekesini şu formda açıkladı:
Konut kredisi faizleri düşecek mi?
Bir müddettir yüzde 3’ün altında seyreden konut kredisi faizlerindeki durumu pahalandıran Duman, öngörüsünü şu halde paylaştı:
“Bana kalırsa önümüzdeki bir yıl içinde konut kredilerinde önemli bir düşme görebileceğimizi zannetmiyorum. Düşme olsa bile bu kez BDDK devreye girip makro ihtiyati önlemler çerçevesinde kredi kullanımıyla ilgili kısıtlar, maniler geliştirir diye iddia ediyorum. O nedenle kredi faiz oranlarının düşmesiyle beslenecek bir konut piyasasını çok öngörmüyorum. Zati ben onlara konut kredisi demiyorum. Onlara peşinat tamamlama kredisi diyorum. Zira bir şeyin konut kredi olabilmesi için hani 20 liranız 30 liranız varsa 70 lira kredi kullanabilmeniz lazım. Artık durum tam karşıtı 70 liranız varsa 30 lira kredi kullanabiliyorsunuz. Şöyle söyleyeyim size, parası olmayana zati kredi verilmiyor.”